探索土地信托新模式 土地流轉(zhuǎn)信托提速
來源： 蘇信理財 時間：2014-04-17
4月15日，媒體報道北京首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托的具體運(yùn)作方式，顯示這宗由北京國際信托運(yùn)作的、針對北京市密云縣穆家峪鎮(zhèn)水漳村1700畝土地的信托計劃，與此前中信信托的農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托，有較大的差異。
去年10月，中信信托的國內(nèi)首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計劃在安徽宿州落地，涉及當(dāng)?shù)?400畝土地。操作方式大致是農(nóng)村土地從農(nóng)民手中收集集中起來，委托給專門的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營，農(nóng)民則根據(jù)其放入信托計劃的土地所占份額，獲得固定地租+經(jīng)營利潤分成。
而此次北京首宗土地流轉(zhuǎn)信托，則是農(nóng)民將土地集中裝入信托公司，信托公司又將土地委托給入股農(nóng)民組成的一個農(nóng)業(yè)經(jīng)營合作社，由該合作社對土地進(jìn)行運(yùn)營。信托公司向合作社發(fā)放1800萬元，并同時每年收回一部分土地租賃費(fèi)用，以及合作社的利潤分紅。
北京的此次土地流轉(zhuǎn)信托，實(shí)質(zhì)上，是土地依然又流回到農(nóng)民手中，相當(dāng)于是以一定的成本，申請到1800萬元的信托。
“集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的最大差異，就在于財產(chǎn)權(quán)，國有土地雖然個人或單位也沒有所有權(quán)，但是其使用權(quán)可以用于抵押、擔(dān)保、，但是集體土地卻沒有。這也是我們在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問題?！睒s邦瑞明總經(jīng)理陳民對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，在過去的幾年，各地在做區(qū)域開發(fā)的時候，農(nóng)業(yè)已經(jīng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，越來越緊密的結(jié)合在一起，而集體土地沒有金融層面的權(quán)利，也給區(qū)域開發(fā)帶來很多問題。
陳民認(rèn)為，信托的模式解決了集體土地的金融權(quán)利問題以后，將有力的促進(jìn)這一領(lǐng)域的模式創(chuàng)新。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，顯然是一個更有活力、更合理的方向。不過，在這個過程中，信托機(jī)構(gòu)的胃口，正在真實(shí)的顯現(xiàn)出來。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)公開資料統(tǒng)計，除推出密云的這一農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托外，北京國際信托此前已經(jīng)成立了兩個信托，分別位于江蘇省無錫市、江蘇省句容市，涉及土地面積分別是158畝、9928.46畝，加上密云的1700畝，總流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)達(dá)到1.18萬畝。
而作為始作俑者的中信信托，更是個大胃王。從去年10月第一單至今半年的時間，中信信托馬不停蹄在全國各地簽署土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)中信信托網(wǎng)站公布的信息，中信信托目前已經(jīng)與安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、湖北黃岡、河南濟(jì)源六地簽訂了土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作計劃，擬定納入流轉(zhuǎn)計劃的土地面積分別是5400畝、1850畝、1000畝、2.66萬畝、15萬畝、2萬畝，共計20.485萬畝。
第一單信托的運(yùn)營情況如何，能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，這些都還需要時間的檢驗(yàn)，但信托公司已經(jīng)等不及了。
一位地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，農(nóng)村土地信托計劃，能產(chǎn)生多大的效益還要看運(yùn)營的情況，而且這個過程太細(xì)太瑣碎?！拔磥碚鞯夭疬w時，信托公司還可以扮演"拆遷中介"的角色，去進(jìn)行整體拆遷的談判?！边@位負(fù)責(zé)人表示，這也是未來信托公司獲利的一種途徑。
“目前我們已經(jīng)流轉(zhuǎn)30萬畝土地，等未來規(guī)模達(dá)到如200萬畝時，就會形成巨大的集中采購優(yōu)勢、市場規(guī)模優(yōu)勢和金融服務(wù)優(yōu)勢?！?nbsp;中信信托董事長蒲堅認(rèn)為，將碎片的土地通過資本聯(lián)結(jié)起來其實(shí)就是一種新型互聯(lián)網(wǎng)，可以同時將流轉(zhuǎn)土地、生產(chǎn)資料的提供商、市場需求商等集成整合在一個平臺之上。
而中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤此前更是向媒體將中信信托的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺自比電商界的淘寶，“就像2004年、2005年馬云做淘寶的時候，業(yè)內(nèi)普遍也覺得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營權(quán)建立起的平臺，當(dāng)其規(guī)模達(dá)到相當(dāng)水平的時候，其上面承載的資源和價值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來的金融機(jī)會將是巨大的?！?br> 信托公司的具體運(yùn)營計劃是否能實(shí)現(xiàn)尚不確定，但其大舉進(jìn)軍農(nóng)地流通領(lǐng)域的勢頭兇猛，據(jù)了解，中信信托接下來的布局將還包括吉林、湖北、四川、新疆、內(nèi)蒙古等，百瑞信托、中糧信托等多家信托公司也在籌備進(jìn)入此領(lǐng)域。
來源于：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 胡芳潔
去年10月，中信信托的國內(nèi)首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計劃在安徽宿州落地，涉及當(dāng)?shù)?400畝土地。操作方式大致是農(nóng)村土地從農(nóng)民手中收集集中起來，委托給專門的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營，農(nóng)民則根據(jù)其放入信托計劃的土地所占份額，獲得固定地租+經(jīng)營利潤分成。
而此次北京首宗土地流轉(zhuǎn)信托，則是農(nóng)民將土地集中裝入信托公司，信托公司又將土地委托給入股農(nóng)民組成的一個農(nóng)業(yè)經(jīng)營合作社，由該合作社對土地進(jìn)行運(yùn)營。信托公司向合作社發(fā)放1800萬元，并同時每年收回一部分土地租賃費(fèi)用，以及合作社的利潤分紅。
北京的此次土地流轉(zhuǎn)信托，實(shí)質(zhì)上，是土地依然又流回到農(nóng)民手中，相當(dāng)于是以一定的成本，申請到1800萬元的信托。
“集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的最大差異，就在于財產(chǎn)權(quán)，國有土地雖然個人或單位也沒有所有權(quán)，但是其使用權(quán)可以用于抵押、擔(dān)保、，但是集體土地卻沒有。這也是我們在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問題?！睒s邦瑞明總經(jīng)理陳民對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，在過去的幾年，各地在做區(qū)域開發(fā)的時候，農(nóng)業(yè)已經(jīng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，越來越緊密的結(jié)合在一起，而集體土地沒有金融層面的權(quán)利，也給區(qū)域開發(fā)帶來很多問題。
陳民認(rèn)為，信托的模式解決了集體土地的金融權(quán)利問題以后，將有力的促進(jìn)這一領(lǐng)域的模式創(chuàng)新。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，顯然是一個更有活力、更合理的方向。不過，在這個過程中，信托機(jī)構(gòu)的胃口，正在真實(shí)的顯現(xiàn)出來。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)公開資料統(tǒng)計，除推出密云的這一農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托外，北京國際信托此前已經(jīng)成立了兩個信托，分別位于江蘇省無錫市、江蘇省句容市，涉及土地面積分別是158畝、9928.46畝，加上密云的1700畝，總流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)達(dá)到1.18萬畝。
而作為始作俑者的中信信托，更是個大胃王。從去年10月第一單至今半年的時間，中信信托馬不停蹄在全國各地簽署土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)中信信托網(wǎng)站公布的信息，中信信托目前已經(jīng)與安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、湖北黃岡、河南濟(jì)源六地簽訂了土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作計劃，擬定納入流轉(zhuǎn)計劃的土地面積分別是5400畝、1850畝、1000畝、2.66萬畝、15萬畝、2萬畝，共計20.485萬畝。
第一單信托的運(yùn)營情況如何，能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，這些都還需要時間的檢驗(yàn)，但信托公司已經(jīng)等不及了。
一位地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，農(nóng)村土地信托計劃，能產(chǎn)生多大的效益還要看運(yùn)營的情況，而且這個過程太細(xì)太瑣碎?！拔磥碚鞯夭疬w時，信托公司還可以扮演"拆遷中介"的角色，去進(jìn)行整體拆遷的談判?！边@位負(fù)責(zé)人表示，這也是未來信托公司獲利的一種途徑。
“目前我們已經(jīng)流轉(zhuǎn)30萬畝土地，等未來規(guī)模達(dá)到如200萬畝時，就會形成巨大的集中采購優(yōu)勢、市場規(guī)模優(yōu)勢和金融服務(wù)優(yōu)勢?！?nbsp;中信信托董事長蒲堅認(rèn)為，將碎片的土地通過資本聯(lián)結(jié)起來其實(shí)就是一種新型互聯(lián)網(wǎng)，可以同時將流轉(zhuǎn)土地、生產(chǎn)資料的提供商、市場需求商等集成整合在一個平臺之上。
而中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤此前更是向媒體將中信信托的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺自比電商界的淘寶，“就像2004年、2005年馬云做淘寶的時候，業(yè)內(nèi)普遍也覺得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營權(quán)建立起的平臺，當(dāng)其規(guī)模達(dá)到相當(dāng)水平的時候，其上面承載的資源和價值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來的金融機(jī)會將是巨大的?！?br> 信托公司的具體運(yùn)營計劃是否能實(shí)現(xiàn)尚不確定，但其大舉進(jìn)軍農(nóng)地流通領(lǐng)域的勢頭兇猛，據(jù)了解，中信信托接下來的布局將還包括吉林、湖北、四川、新疆、內(nèi)蒙古等，百瑞信托、中糧信托等多家信托公司也在籌備進(jìn)入此領(lǐng)域。
來源于：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 胡芳潔
(xief摘自經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng))